TBK 347 Uyarınca "Sebepsiz" Tahliyenin Doğuşu
Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak zayıf durumda olan tarafın, yani "kiracının" korunması ilkesini benimsemiştir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek kiracıyı kendi isteğine bağlı bir şekilde çıkaramaz; süre bitimlerinde sözleşme otomatik olarak 1'er yıl "uzamış" sayılır.
Ancak mülkiyet hakkının ölçüsüz ve süresiz bir şekilde sınırlandırılmasının önüne geçmek adına kanun koyucu, TBK Madde 347'de kiraya verene bir nevi can simidi olacak nitelikteki "10 Yıllık Süre (Uzama) Kuralı"nı getirmiştir. Bu kural uyarınca mülk sahibi, kanunda sayılan zorlu sebeplerle (kendisi veya altsoyunun konut ihtiyacı, esaslı tadilat zorunluluğu, tahliye taahhütnamesi İhlali vs.) uğraşmadan, sadece yasal süre ve ihtar şartlarına riayet ederek kiracısını mülkünden yasal ve cebri yollarla tasfiye edebilir.
10 Yıllık Sürenin Şaşırtıcı Matematiksel Hesabı
Halk arasında bilinen en büyük yanılgı, kiranın başladığı tarihten itibaren "on yıl" geçince davanın hemen açılabileceği düşüncesidir. Oysa kanun maddesi, 10 yıllık hesabı ilk (belirli) sürenin tükenmesinin ardından gelen "uzama yıllarına" bağlamaktadır.
Örnek Olay: Eğer taraflar 01.01.2012 tarihinde 1 (bir) yıl süreli bir sözleşme yapmışlarsa, ilk sözleşme süresi 01.01.2013'te biter. İşte 10 yıllık uzama süresi bu tarihten itibaren sayılmaya başlanır ve on yıl 01.01.2023 tarihinde dolar. Kiraya veren, bu 10 yıllık uzama süresinin "bitimini takip eden ilk uzama yılının (yani 01.01.2024 sonunun)" bitiminden en az 3 ay önce ihtar göndermek kaydıyla tahliye isteyebilir. Toplam bekleme süresi 1 yıl (sözleşme) + 10 yıl (uzama devresi) + 1 yıl (dava bildirim yılı) = 12 yıla tekabül eder. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik emsalleri bu yöndedir).
İhtarname: Sıkı Şekil Şartının Önemi
Bahsi edilen 10 senelik süre yasal olarak dolsa dahi mülk sahibi bu sürenin kendi lehine bitmesini sessizce bekleyip ilk gün dava açamaz. Tahliye hakkının kullanım şartı "İHTARNAME" dir. Bu bildirimin yazılı, e-imzalı veya mümkünse kural ispatı çok daha kesin olan Noter kanalıyla yapılması hayati mecburiyet arz eder.
TBK 347. madde gereğince; fesih bildiriminin, kira süresinin hitamından (bitiminden) en az üç ay (90 tam gün) öncesinde kiracının eline ulaşmış (kanunen tebliğ edilmiş) olması gerekmektedir. Postadaki gecikmeler veya bayram tatilleri nedeniyle 89. günde eline ulaşan bir tebligat, ev sahibinin tahliye davası açma hakkını koskoca bir (1) yıl ötelemektedir.
İşte tam da bu sebeple, hak kaybına uğramamak adına Bursa merkezli Ekser Hukuk uzmanlığı ile sürecin yönetiminde noter tebligatlarının "hızlı kargo/APS" vasıtasıyla tebliğ tarihlerini bizzat mahalli (Ptt kayıtları) bir öngörüyle takipteyiz.
Sulh Hukuk Mahkemelerinde Dava Süreci
Usulüne uygun ihtarnamenin tebliğinden sonra kiracı yine de taşınmazı sözleşme bitim günü tahliye etmezse ev sahibi tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde (Örneğin Bursa yerel mahkeme uygulamalarında Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri zilyetliğe haizdir) "Tahliye davası" açılır.
Davada ispat yükü; sözleşmenin varlığına ve ıslak imzaların geçerliliğine, sürelerin hesaba yatkınlığına ve ihtarnamenin PTT tebliğ mazbatalarına yöneliktir. Herhangi bir "ihtiyaç kanıtı" yahut "gayrimenkulun imar izni tasdikli projesi" aranmaz. İlgili hususların ispatlanması ve şekli bir sorunun bulunmaması halinde Hâkim, yasanın katı emri gereğince tahliye kararını doğrudan verir ve cebri icra safhası başlatılır.
Kira süreçlerindeki ihtarname hesabı, davanın takibi ve icra kanalıyla taşınmazınızın sorunsuz bir şekilde tahliyesi konusunda profesyonel hukuki destek almak üzere yetkili Gayrimenkul ve İcra Hukuku departmanımıza ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
10 yıllık tahliye süresi ne zaman hesaplanmaya başlanır?
10 yıllık yasal süre, kira sözleşmesinin imza (kurulum) tarihinden itibaren DEĞİL; kararlaştırılan özel ilk sürenin (örneğin 1'inci veya 2'inci yılın) tamamen bitiminden itibaren sayılır. Sürenin hesabı Yargıtay standşartlarıına göre incelenmelidir.
Tahliye için kiracıya önceden ihtarname çekmek kanunen zorunlu mudur?
Kesinlikle zorunludur. Uzayan her yeni kira döneminin bitiminden kural olarak en az üç (3) ay (yani ortalama 90 gün) öncesinde noterden çekilen yazılı fesih ihtarnamesinin karşı tarafa tebliğ edilmiş (teslim edilmiş) olması dava şartlarından birisidir.
Sözleşmenin belirsiz süreli hale gelmesi hesabı nasıl etkiler?
Şayet sözleşme yapısı gereği baştan "belirsiz süreli" akdedilmişse veya sonradan bu duruma evrilmişse 10 yıllık süreç yasanın emredici hükmü gereği artık direkt 'ilk kiralama tarihinden' itibaren hesaplanmaya başlanır. Akabinde de TBK genel fesih dönemi usulleri devreye girer.